Nya verksamheter väcker döda köpcentrum till liv

Solen lyser in genom takfönstren och visar upp det tunna dammlager som täcker det tegelröda klinkergolvet. Rulltrapporna står stilla och vissna palmblad sträcker sig över den torrlagda fontänen. Köpcentrumet Highland Mall, i norra Austin, Texas ligger öde den här fredagseftermiddagen i april. Persiennerna är neddragna och hyllorna tomma i butiker som Moviefellas, Fun Zone, Time for Chocolate och It’s all about you.

Delar av Highland mall har stått tomma sedan köpcentrumet stängdes.

Highland Mall öppnade 1971 som det första inomhusköpcentrumet i Austin och var stadens stolthet. I ett rum intill dess restaurangtorg, med blekta bilder på tacos och pastarätter över diskarna, är rester från den forna storhetstiden staplade på varandra: En smutsig meterhög plastglass, nakna skyltdockor och den gröna överdimensionerade fåtölj där köpcentrumets tomte brukade sitta och ta emot barnens önskningar vid jul.

Kate Simmons, uppväxt och bosatt här i Austin, minns när Highland Mall var en plats där Texasborna träffades och shoppade. Hon var ofta där från sjuårsåldern till gymnasiet.

– När jag var liten på 80-talet brukade jag åka dit med min mamma och det var en speciell stund vi hade tillsammans. Köpcentrumet var det ultimata ögongodiset, med takfönstret, grönskan, fontänerna, neonet och det vackra restaurangtorget, berättar Kate.

”Köpcentrumet var det ultimata ögongodiset, med takfönstret, grönskan, fontänerna, neonet och det vackra restaurangtorget”, berättar Kate Simmons.

När hon blev lite äldre var också köpcentrumet den första platsen där hon och hennes vänner testade att vara borta från sina föräldrar.

– De släppte av en med bilen och kom tillbaka några timmar senare. Man fattade egna beslut och spenderade sin veckopeng. Det var som en initiationsrit.

Konkurrens från andra, nyare köpcentrum i Austin ledde till att det började gå utför med Highland Mall. Butikerna sålde allt sämre och köpcentrumets ägare började slarva med underhållet. Klädkedjan JC Penney, som var det största dragplåstret för Highland Mall, flyttade därifrån 2006. Fyra år senare var bara omkring hälften av butikerna öppna och förra våren stängde lokalerna för gott.

Highland Mall är långt ifrån ensamt om sitt öde. Av USA:s omkring 1 200 inomhusköpcentrum är  mer än en tredjedel antingen döda eller döende. Och det är just köpcentrum av Highland Malls typ som försvinner: med en anonym fönsterlös exteriör, monstruöst stor parkeringsplats och placerad vid en motorvägskorsning. En viktig förklaring är att många amerikaner helt enkelt inte har råd att handla längre: medelklassen har krympt och klyftorna har ökat. Många lyxköpcentrum går bra, medan de som riktar sig till genomsnittsamerikanen dukar under.

–  Köpcentrumdöden är vanligast i de delar av landet där många jobb inom tillverkningsindustrin har gått förlorade och där invånarna inte har kunnat flytta över till kunskaps- eller serviceekonomin, säger Ellen Dunham-Jones, arkitekt och professor vid Arkitekturinstitutionen vid Georgia Institute of Technology och en av landets ledande experter på fenomenet.

Hon nämner norra New York, Ohio och Michigan som exempel. Men även i delar av USA där ekonomin går bra och befolkningen växer, som Texas, dör köpcentrumen. Anledningarna är flera. Den kanske viktigaste är att det byggdes alldeles för många under 1900-talet, och de kannibaliserar på varandra. USA har dubbelt så mycket köpcentrumyta per invånare jämfört med resten av världen och sex gånger mer än i Europa. Men kunderna är inte längre trogna, de handlar på nätet i stället, även om det bara står för åtta procent av försäljningen i USA. För tonåringar finns det fler mötesplatser numera. Allt fler hushåll i förorterna är dessutom barnlösa, vilket slår mot de familj- och tonåringsinriktade köpcentrumen. Dessutom anses inomhusköpcentrumen, utspridda i städernas periferi, inte vara ett spännande koncept längre, till skillnad från när de stod för höjden av modernitet och effektivitet för 50 år sedan, då amerikansk vit bilburen medelklass flyttade från innerstäder i förfall till villaförortens sprawl. I dag flyttar de tillbaka till innerstäderna.

– Jag var i gymnasieåldern på 1970-talet när det första köpcentrumet öppnade hemma i New Jersey, berättar Ellen Dunham-Jones.

– På den tiden var det cool att vara i köpcentrumet – bokstavligen. Det hade luftkonditionering, till skillnad från hem, arbetsplatser och skolor. I dag arbetar och sover de flesta i en luftkonditionerad miljö. Nu längtar människor efter utomhustid i stället.

Frågan är vad som ska göras av alla dessa öde köpcentrum som tiden sprungit ifrån. På Highland Mall i Austin syns en sådan lösning när man promenerar över parkeringsplatsen och in i den  byggnad som JC Penney övergav för tio år sedan. Betongfasaden har ersatts med en glasvägg prydd med stjärnor som lyses upp av flerfärgat ljus i skymningen. I en hall, stor som en fotbollsplan, där JC Penney hade sitt klädlager är det fullt med datorstationer. Unga Austin-bor med med böcker under armen skyndar fram i trappor och korridorer. Här har Austin Community College – motsvarande ett mellanting mellan gymnasium och högskola i Sverige – flyttat in. Ledningen för skolan, som hade kontorslokaler i utkanten av Highland Mall, oroades över de vanliga effekterna av ett döende köpcentrum: att det kringliggande området förfaller, att butiker och hushåll försvinner och att kriminaliteten ökar. Austin Community College valde att köpa JC Penneys gamla butikslokal och bygga om den i samarbete med arkitektfirman Barnes Gromatzky Kosarek. Resultatet blev 18 500 kvadratmeter undervisningslokaler, den stora datasalen, bibliotek och kontor. Etapp två av projektet inleds strax. Resten av gamla Highland Mall ska byggas om till ytterligare 37 000 kvadratmeter med bland annat laboratorier, mediecenter och skolkök.

Högskolan Austin Community College slog sig ner i köpcentrumet Highland Mall i Austin när det sjangserade och stängde.

Neil Vickers, ekonomichef på Austin Community College, menar att köpcentrum lämpar sig väl för att göras om till undervisningslokaler:

– De är utformade för att stora mängder människor ska kunna röra sig där enkelt och effektivt, vilket är precis vad vi behöver för vårt campus. Köpcentrum är också flexibla byggnader. Eftersom det finns så mycket utrymme är de lätta att anpassa om verksamheten behöver utökas, till exempel genom att flytta väggar, säger Neil Vickers.

Klädkedjan JC Pennys gamla lager är numera en datasal, stor som en fotbollsplan, som används av studenterna på Austin Community College.

Arkitekterna satte in stora takfönster för att låta mer naturligt ljus komma in i byggnaden. Rulltrapporna ersattes med en bred ”social trappa” med sittplatser där studenter kan studera eller umgås, och som även används för öppna föreläsningar.

– För oss har det både blivit billigare och mer hållbart ur ett miljöperspektiv att göra några renoveringar av en befintlig byggnad istället för att bygga helt nytt, säger Neil Vickers.

Studenter tar en paus i kafeterian på Austin Community College.

Fler än Austin Community College ser potential i de övergivna köptemplen. Ellen Dunham-Jones på Georgia Tech driver en databas över projekt som bygger om köpcentrum för nya ändamål, och där finns 280 olika köpcentrum som är i olika stadier av att få nytt liv.

Euclid Square Mall i Ohio hyr ut utrymme till 24 olika kristna samfund som inte har haft råd med egna kyrkor, som nu utför sina gudstjänster i olika delar av den tomma gallerian. Valco Mall, nära Apples högkvarter i Cupertino, Kalifornien är ett döende köpcentrum som ska byggas om och få världens största gröna tak, som ska fungera som en park. I Jackson, Mississippi, har ett övergivet köpcentrum byggts om till ett sjukhus för låginkomsttagare i området. Här finns dessutom restauranger, möteslokaler och den enda banken i Mississippi med afroamerikanska ägare. I Houston, Texas, har ett populärt blandstadscentrum, Citycentre, med restauranger, butiker och bostäder, byggts på den plats där köpcentrumet Town & Country gick i graven 2005. Det har skapat   liv och rörelse två och en halv mil från Houstons stadskärna.

– Den stora utmaningen är att ta en plats som är helt inriktad på bilism och göra den mer hållbar,  säger Ellen Dunham-Jones.

– Antingen genom att ta in aktörer som är till nytta för lokalsamhället i de gamla köpcentrumen, göra dem mer promenadvänliga, eller bygga om dem till parker.

I sin forskning har Ellen Dunham-Jones specialiserat sig på hur USA:s extremt bilberoende förortsmiljöer kan göras mer urbana, och hur baksidorna av landets vidsträckta förorter – som övergivna köpcentrum – ska hanteras. Att skapa en ny stadskärna, som i fallet med Citycentre i Houston, innebär utmaningen att sådana lätt känns artificiella, utan urban känsla, och de kräver också en plats med växande befolkning, menar Dunham-Jones.

– I de delar av landet där befolkningstillväxten minskar eller står stilla avråder jag från att göra om döda köpcentrum till nya stadscentrum. Även om ett sådant projekt lyckas skulle det troligen bara dra bort folk från städernas existerande centrum. Då är det bättre att göra om köpcentrumen till parker eller våtmarker och låta dem gå tillbaka till naturen.

En och en halvtimmes bilresa från Austin Community College ligger San Antonio, en miljonstad med påtaglig latinamerikansk prägel, som också är platsen för ett av USA:s mer uppmärksammade exempel på ombyggda köpcentrum. Solen bränner över den gigantiska parkeringsplatsen utanför det som en gång var Windsor Park Mall. Köpcentrumet öppnade 1976 med ett hundratal butiker. Två decennier senare var utförsbacken ett faktum. Det började med stigande kriminalitet i området runt Windsor Park Mall: 1992 dödades en 64-årig kvinna när hon hamnade mitt i en skottlossning mellan två gäng utanför köpcentrumet och under julruschen två år senare sköts en tonåring till döds där inne. Kunder och butiker började lämna Windsor Park Mall i allt stridare ström. Det stängde 2005 och lämnades att förfalla. Byggnaden användes för att härbärgera flyktingar från orkanen Katrina senare samma år och som övningsfält för polisens insatsstyrka, men innebar annars bara förlorade skatteintäkter för staden och att områden kring köpcentrumet blev ännu mer på dekis.

Parallellt med Windsor Park Malls nedgång gick det desto bättre för Rackspace, ett it-företag som arbetar med molntjänster. Företaget, som startat i ett garage i San Antonio, växte med 600 anställda per år, och var på jakt efter ett nytt huvudkontor i stil med Googles eller Amazons företagscampus. Rackspace-topparna upptäckte att Windsor Park Mall var perfekt för ändamålet. De fick dessutom skattelättnader från Texas och förorten Windcrest för projektet, eftersom det fanns ett stort behov av att ge stadsdelen ett lyft.

Öppet kontorslandskap hos säljavdelningen på Rackspacehögkvarteret. Arkitekterna besökte it-jättar som Google och Facebook i Silicon Valley för att hämta inspiration till ombyggnaden av det gamla köpcentrumet.

Inne på Rackspaces huvudkontor är känslan av amerikanskt köpcentrum fortfarande påtaglig, med rulltrappor, inomhusträd och neonskylten från Windsor Park Malls gamla restaurangtorg. Nördigheten som är typisk för amerikansk it-kontorsmiljö i Silicon Valley dominerar. De jeans- och t-shirtklädda it-arbetarna, som kallas för ”rackers”, kan röra sig mellan våningsplanen genom en spiralrutschkana. Här finns också ett schackbräde stort som en basketplan och konferensrum  utformade som bokhandlar och leksaksaffärer, som en blinkning till husets förflutna.

Lekfullhet präglar Rackspace lokaler, men känslan av amerikanskt köpcentrum är forfarande påtaglig.

– Rackspace har en väldigt lekfull företagskultur, säger Megan Moshier, inredningsarkitekt på firman Studio 8 som arbetat med en stor del av interiören på Rackspacehögkvarteret. Hon besökte it-jättar som Google och Facebook i Silicon Valley för att hämta inspiration från hur de skapar mötesplatser på kontoren. Till ombyggnaden anlitade Rackspace arkitekten Andrés Duany, förgrundsgestalt för den amerikanska New Urbanism-rörelsen, som syftar till att skapa promenadvänliga, hållbara städer med kvarterskänsla. Insidan på Rackspace-byggnaden liknar också en småstad, med en huvudgata, Main Street, som leder till konferensrum, kaféer och gym.

– Att vara där är som att röra sig i en stadsmiljö, det ger en helt annan upplevelse än ett vanligt kontor, säger Milton Hime, arkitekt på Studio 8.

– Just den uppbyggnaden, med en huvudgata som binder samman de olika delarna hade inte varit möjlig i en vanlig trevåningars kontorsbyggnad, tillägger Megan Moshier.

JC Penney-butiken i Austin som byggdes om till ett community college fick en ordentlig uppsnyggning även av fasaden. Men Windsor Park Malls brutalistiska exteriör har bevarats trots dess färgstarka insida.

– Rackspace har varit försiktiga med investeringarna, säger Milton Hime.

– En stor del av utsidan har inte fått någon ansiktslyftning, det här var mer av ett inomhusprojekt. 1970-talets köpcentrum var ju heller aldrig särskilt attraktiva utifrån, insidan var det viktiga. Det är som en klippvägg, men när man kommer in öppnar sig en ny värld.

Området kring Rackspace-högkvarteret liknar i sin tur mest en stekhet asfaltöken. Men flera restauranger har flyttat in i området, som fortfarande betraktas som fel sida av stan, för att nå den nya kundkretsen av 3 200 välbetalda ”rackers”. Rackspace har också betalat 5 miljoner dollar för att förbättra infrastrukturen i området, och donerat 2,5 miljoner till lokala skolor. Ellen Dunham-Jones är dock inte helt imponerad.

– Det är bra för stadsdelen att ha ett väldigt framgångsrikt företag där, men jag önskar att Rackspace haft större påverkan. Så vitt jag kan se tar alla i företaget bilen till kontoret och kör sedan hem igen till ett annat område. Det stöttar fortfarande till stor del en livsstil som kretsar kring bilen. Rackspace kunde till exempel ha investerat i att bygga fastigheter som lockar deras anställda att bo i området, menar Ellen Dunham-Jones.

Hon ser Austin Community College som ett mer framgångsrikt exempel på ett omvandlat köpcentrum, med dess närhet till en tågstation och planer på att bygga bostadshus på parkeringsplatsen.

– Den största utmaningen är att knyta samman byggnaden med dess omgivning, att minska beroendet av bilen, att göra det möjligt för fler människor att gå, cykla eller åka kollektivtrafik. Utmaningar som förorten aldrig var utformad för. Ingen tänkte på hållbarhet på 70-talet.