Nyheter

Göteborg skapar testarena för lägre hyror

27 september 2016

Socialt blandat boende är ett av målen för Vision Älvstaden i Göteborg. När planerna för lägenheter med låga hyror nu ska förverkligas är flera av nyckelfigurerna arkitekter.
– Det enorma bostadsbehovet kommer att påverka arkitekturen vare sig vi vill eller inte, säger Lena Andersson, arkitekt och vd för Älvstranden Utveckling AB.

Annons
Annons
Foto Emelie Asplund

Arkitekterna Hanna Areslätt, Kristina Hulterström och Mia Edström har olika roller i arbetet med att förverkliga visionerna kring Frihamnen i Göteborg som en grön, inkluderande och dynamisk stadsdel.

Fyra bolag fick 2014 markanvisningar i första etappen i Frihamnen i Göteborg för att ta fram lägenheter med ekonomiskt tillgängliga hyror. Nu har de utvecklat sina modeller vidare, delvis i en gemensam byggherregrupp. Som grund ligger Vision Älvstaden, att hela området ska vara grönt, tätt, dynamiskt och inkluderande. Där ska finnas en social blandning som motverkar segregationen i Göteborg. Sedan dess har de fyra bolagen utvecklat sina modeller genom en byggherregrupp som samarbetar med Älvstranden Utveckling och Göteborgs Stad. Just nu pågår intensiva diskussioner om detaljplanen som ska vara klar under 2017.

Vd för Älvstranden Utveckling, det kommunala bolag som ansvarar för utvecklingen av norra och södra Älvstranden i Göteborg, är arkitekten Lena Andersson.

– Vi kallar det socialt blandat boende och en förutsättning för att uppnå det är att det finns en viss andel bostäder med hyror som hushåll med låga inkomster ska ha råd med. det är en modell för att få kvalitet i stadsutvecklingen, säger hon.

Magnolia Bostad, Botrygg, Rikshem och Framtiden var de bolag som fick de särskilda uppdragen i anvisningarna 2014. De visade olika lösningar för att nå målen men affärsmodellerna byggde 2014 på två huvudspår. Det första att man differentierar kvaliteten inom fastigheten. Det andra spåret att man har samma utförande på alla lägenheter och reglerar hyresnivåerna med en hyresrabatt.

Markanvisningarna 2014 utmanade marknaden. Skulle de klara ekvationen att erbjuda bostäder till lägre hyra? Som kommunalt utvecklingsbolag kunde Älvstranden Utveckling tillsammans med kommunen ställa krav på byggherrarna. Och en grundförutsättning för att kunna göra detta är att äga marken, säger Lena Andersson.

– Samhället har lagt på marknaden att lösa bostadsbristen och skapa blandad stad, då måste vi utmana marknaden. Det har vi gjort i markanvisningarna där vi har bett bolagen visa hur de kan bygga bostäder till lägre hyra. Marknaden har fått något att bita i. Det finns egentligen inget incitament för byggbolagen att ta tag i detta, de har fina siffror i sina böcker. Men det räcker med att bara några vill och klarar av det, säger Lena Andersson.

Arkitekten Lena Andersson är vd får Älvstranden Utveckling AB.

Arkitekten Lena Andersson är vd för Älvstranden Utveckling AB. Foto: Emelie Asplund

Marknaden har fått något att bita i. Och det räcker med att bara några vill och klarar av det.

Lena Andersson.

Det har funnits kritiker längs vägen när markanvisningarna delades ut. Hyresgästföreningen har tyckt att markanvisningen sätter hela den svenska hyresmodellen ur spel. Fastighetsägarna tycker att det är lagbrott och att bostadsbidragen ska höjas istället.

– En stor fastighetsägare har inga problem med att ta ut vinsterna på annat håll. Sen finns det mindre fastighetsägare och jag förstår att de har svårt med sina tajta budgetar. Men all mark kommer inte att anvisas med de här förutsättningarna. På det stora hela måste vi komma vidare. Vi har stått och stampat så länge, säger Lena Andersson.

Trots dagens bostadsbrist behöver vi bevaka kvaliteten i det som byggs, poängterar hon.

– Annars står vi där med områden som inte klarar tidens tand. D Bostäderna måste bara fram.

Kritiker mot projektet talar också om social housing som stigmatiserande men Lena Andersson menar att då har man inte förstått modellerna. Social housing innebär statliga subventioner, här är det marknaden som ska lösa behovet att integrera olika typer av hushåll i den nya stadsdelen.

– Om vi inte gjorde det här skulle vi få homogena sociala strukturer, säger hon.

För att kunna bevaka kvaliteten och hyrorna på längre sikt kommer Älvstranden Utveckling att paketera fastigheterna i bolag, en så kallad bolagspaketering, när marken ska säljas. Det är annars vanligt av skattetekniska skäl, men här är alltså skälet att kunna bevaka kvaliteten under 15 år. En vanlig fastighetsförsäljning låser bara villkoren i två år.

– Det blir upp till bevis under de här 15 åren. Det är också den tid det tar att få en omställning. Om vi ligger på och är konsekventa angående hyresnivåerna så kommer det att utvecklas företag som levererar detta. De kommer hitta nischer där de kan leverera hyresmodellerna även på andra ställen. Då har de hittat en affärsidé som når nya målgrupper, säger Lena Andersson.

En viktig fråga för att bygga stad har varit hur det ska ges utrymme för handel när området växer fram de kommande trettio åren. Därför vill Älvstranden Utveckling och byggherregruppen jobba med tredimensionell fastighetsbildning så att alla ytor i gatunivå tillhör det offentliga rummet. Älvstranden Utveckling har nu ställt frågan om byggaktörerna vill bygga fastigheterna och ge tillbaka lokalerna i bottenvåningsplanet till staden. Syftet är att skapa större möjlighet för en mix av verksamheter som förändras över tid när både gatuplanen och de offentliga ytorna tillhör staden. Det ökar också värdet på bolagens fastigheter att veta att det finns en aktör som skapar verksamhet i området.

– Det finns mycket kunskap kring vad det ger för värden att ha kulturella aktiviteter i ett område, men det är inte alltid lika lätt att säga vem som ska betala för dem. Plötsligt har vi ekonomiska modeller som gör att vi kan få fram detta, säger Lena Andersson.

Tanken kom efter att markanvisningarna delades ut 2014 men intresset är stort i byggherregruppen.

– 3D-fastighetsbildning har stått och tuggat, man har inte utnyttjat fördelarna. I gatuplanet i städerna kan det verkligen ge effekt, tillägger Lena Andersson.

Hanna Areslätt är planeringsarkitekt och projektchef på Älvstranden Utveckling AB.

Hanna Areslätt är planeringsarkitekt och projektchef på Älvstranden Utveckling AB. Foto: Emelie Asplund

Kvaliteten kan ha med kostnad att göra men behöver inte ha det.

Hanna Areslätt

Det finns en stark social profil i hela Vision Älvstaden, både vad gäller bostäder och allmän plats. Hanna Areslätt är planeringsarkitekt och projektchef på Älvstranden Utveckling sedan två år. Hon arbetar parallellt med arkitekten Mia Edström som är projektledare för Frihamnen på Göteborgs stadsbyggnadskontor. Deras uppgift är att ha helhetsgrepp över hela Frihamnen, både i kort och långt perspektiv. Det innebär flera detaljplaner och utredningar men också att ansvara för de projekt som pågår just nu, som Jubileumsparken och en hyresanvisning om temporära bostäder i Frihamnen. De två arkitekterna samarbetar också med den byggherregrupp som har i uppgift att ta fram bostäder med lägre hyror.

– I alla modellerna finns plus och minus. Bolagen jobbar tillsammans i en byggherregrupp och ser varandras för- och nackdelar, så det kan hända att de växer ihop till en modell, men vi är också öppna för att prova olika modeller, säger Hanna Areslätt.

I markanvisningarna finns också ett antal bostadsrätter och det är delvis så Botrygg och Rikshem finansierar projektet. Alla har vinst på sina projekt men mindre än vanligt, förklarar Hanna Areslätt.

– För att byggherrarna ska leva upp till hyresnivåerna ska viten skrivas in i avtalen, säger hon.

Byggherregruppen bjöds in tidigt i detaljplanearbetet och ett gemensamt manifest skrevs med förvaltningar och bolag. När detaljplanen är antagen är det dags för tilldelning av marklotterna. Hanna Areslätt och Mia Edström är överens om att detaljplanen inte bör vara allt för detaljerad, men de är inte helt överens om var gränsen går för flexibilitet och detaljering. Mia Edström anser att vissa saker behöver styras i detaljplanen för att uppnå kvalitet.

Mia Edström är arkitekt och projektledare för Frihamnen på Göteborgs stadsbyggnadskontor.

Mia Edström är arkitekt och projektledare för Frihamnen på Göteborgs stadsbyggnadskontor. Foto: Emelie Asplund

Utmaningen är att få hela stadsbyggnadslaget att gå samtidigt fram. Vi knyter skorna när vi springer nu.

Mia Edström

– Vi har resonerat kring hur planen kan stödja hyresmodellen. Det handlar om olika typologier, att möjliggöra i planen för att kunna bygga både bra hyreslägenheter, bostadsrätter, stadsradhus och verksamhet i bottenvåningarna som ger en bra blandning inom varje kvarter. Det ska finnas en struktur som stödjer en variation , säger Mia Edström.

Hanna Areslätt vill hellre använda andra verktyg än detaljplanen för att styra kvaliteten, som att koppla avtal till kvalitetsprogrammet och göra det mer bindande.

– Byggherrarna är måna om att alla ska göra ett bra jobb. Jag tror på någon form av självreglering. Det här är flera långsiktiga företag med långsiktigt ägande. En annan metod vi har diskuterat är strategiska marklotter som innebär arkitekttävling på de tomterna, säger Hanna Areslätt.

Parallellt med detaljplanearbetet skrivs ett kvalitetsprogram för den första etappen, både för offentliga rum och byggnader.

– Vi diskuterar frågor om finmaskighet och hur hyreslägenheter och bostadsrätter ska placeras för att få den blandning som är målet. Det finns en del olika uppfattningar bland parterna, men det finns ett starkt socialt fokus och en vilja att skapa stad bland byggherrarna. säger Hanna Areslätt.

Hur påverkar då lägre hyror arkitekturen? Kan det bli sämre kvalitet på bostäderna?

– Kvaliteten kan ha med kostnad att göra men behöver inte ha det. Det tycker jag att vi har visat med till exempel bastun i Jubileumsparken som nominerades till Kasper Salin-priset. Men när jag ser nya stadsutvecklingsområden idag tycker jag att det har skett en kvalitetsförsämring. Kanske beror det på att allt ska gå så snabbt. Så det är klart att oron och risken finns, säger Hanna Areslätt.

Största utmaningen?

– Det är att få hela stadsbyggnadslaget att gå samtidigt fram. Att få en kommunal situation som är riggad för att kunna genomföra visionen. Vi knyter skorna när vi springer nu, säger Mia Edström.

Hanna Areslätt håller med och är lite orolig för att man vill så mycket i visionen och att Frihamnen förväntas uppfylla allt.

– Vi får inte tappa bort vad som var uppdraget, att bygga en stad och utvidga innerstaden. Strategin borde vara att genomföra visionen i portioner och att dela på ambitionerna.

Ett av de bolag som fick markanvisning 2014 för att ta fram bostäder med rimliga hyror är Framtiden. Som allmännyttigt bolag har det i uppdrag att bygga för alla bostadskonsumenter och sedan markanvisningen har bolaget jobbat vidare med sin modell, tittat vidare på produktionskostnader, standardisering och resonerat kring differentiering av hyror inom det system som finns. En annan fråga är att se över avkastningskravet.

Arkitekten Kristina Hulterström är projektchef på Framtiden.

– Det kommer inte synas vilken lägenhet som är billigare, men läget kommer att visa det. Vi måste lägga resurser på rätt ställe. Det kan vara att lägga extra omsorg och variation i bottenvåningarna och entréerna. Utmaningen är att skapa goda livsmiljöer med god arkitektur och lägenheter med lägre hyror, säger hon.

Arkitekten Kristina Hulterström är projektchef på Förvaltnings AB Framtiden.

Arkitekten Kristina Hulterström är projektchef på Förvaltnings AB Framtiden. Foto: Emelie Asplund

Det är ett högt tempo och mycket ska byggas i Göteborg. Även om det finns många risker i projektet så måste vi bryta ny mark.

Kristina Hulterström

De fyra bolagen har fyra olika modeller men de närmar sig nu varandra under diskussionerna i byggherregruppen. Samtidigt tycker Kristina Hulterström att det är bra att det blir olika varianter på att ta fram lägre hyror eftersom Frihamnen är en testarena.

– Vi tror att vi kan använda affärsmodellen lite modifierad i andra projekt också. Bostäder med rimligare hyror är något som många efterfrågar.

Frihamnen blir också en testarena för samutnyttjande av lokaler, park och gaturum. Framtiden har inte så mycket markyta i bottenvåningarna anvisad och eftersom det planeras förhöjda bottenvåningar för lokaler i alla kvarter så diskuterar nu bolaget med stadsbyggnadskontoret om att tillåta bostäder i vissa kvarter där det inte finns tillräckliga flöden för handel.

– Vi tror på att samla handel och verksamheter i stråk där det är naturligt med flöden och folk, att det finns en hierarki av platser man rör sig mellan längs ett stråk. Till en början kommer det inte bära sig med verksamhet överallt. Att utnyttja våningshöjden till ett entresolplan i en bostad kan vara svar på den frågan, säger Kristina Hulterström.

Den största utmaningen hon ser är att klara tidplanen.

– Det är ett högt tempo och mycket ska byggas samtidigt i Göteborg. Även om det finns många risker i projektet så måste vi bryta ny mark. Hur skulle det bli om vi inte gjorde det? Dyrt och oblandat. Det har stått i översiktsplanen i många år att vi ska bygga blandstad. Det är det vi försöker göra här. Alla i projektet har visionen framför ögonen. Och det är så häftigt!

Frihamnen är en del av Älvstaden i Göteborg. Det blir en testarena för socialt blandat boende genom det kommunala bostadsbolaget Älvstranden Utveckling AB. Detaljplanen för etapp 1 ska vara klar under 2017.

Frihamnen är en del av Älvstaden i Göteborg. Det blir en testarena för socialt blandat boende genom det kommunala bostadsbolaget Älvstranden Utveckling AB. Detaljplanen för etapp 1 ska vara klar under 2017.

 

Frihamnen

I november 2014 markanvisades åtta bolag för den första etappen i Frihamnen i Göteborg. Fyra av dem, Magnolia Bostad, Botrygg, Rikshem och Framtiden, fick särskilt uppdrag att ta fram lägenheter med ekonomiskt tillgängliga hyror och hälften av marken för bostäder anvisades för hyresrätter i fyra olika hyresnivåer. De fyra olika modellerna 2014 handlade bland annat om korssubventioner mellan bostadsrätt och hyresrätt, gemensamma upphandlingar och köp, effektivisering i produktionsled, lägre avkastningskrav samt tillämpning av presumtionshyror – att nyproduktionshyror kan bestämmas i en särskild överenskommelse.

  • För hela etapp 1 i Frihamnen beräknas cirka 3700 lägenheter. Av dessa ska 50 procent vara hyresrätter och av dessa i sin tur ska 25 procent ha en snitthyra på 1000 kr/kvm och år och 25 procent 1400 kr/kvm och år. Det blir 460 lägenheter i vardera kategori med lägre hyra.
  • Lägenheter förmedlas genom Stadens marknadsplats Boplats. För lägenheterna med lägre hyra föreslås ett inkomsttak kombinerat med kötid. Hyresnivåerna ska säkerställas för en period på 15 år och möjliggörs genom paketering av fastigheter i bolag.

Nina Gunne

Gå till nästa artikel