Strängt poängsystem gav önskade kvaliteter i Vallastaden

Redan när arkitektkontoret Okidoki vann tävlingen om en stadsplan för Vallastaden 2012, med idén om små fastighetsindelningar, arkitektonisk mångfald, social hållbarhet och resurseffektivitet, fanns en tydlig tanke från Linköpings kommun om att anvisa mark efter kvalitet och inte till högsta pris.

– Kommunen hade visionen om en brokig stadsdel med möjlighet till möten och ville varken ha en villamatta eller ett nytt miljonprogram, säger Magnus Liljedahl på mark- och exploatering på Linköpings kommun.

Han började arbeta med Vallastaden i samband med arkitekttävlingen. Tillsammans med Okidoki har han utvecklat kriterier för de utfästelser som byggherrarna sedan har gjort i sex olika markanvisningstävlingar. Från medborgardialoger i kommunen kom önskemål om boendemedverkan, lekfullhet och samlingsplatser. Andra tidiga kriterier var arbetsmarknadsåtgärder och samverkan med universitetet. För att få en mer socialt blandad stadsdel ville kommunen dessutom uppmuntra till nya upplåtelseformer, olika och nya typer av byggherrar och en låg månadsavgift för hyresrätt.

– Vi skruvade på poängen mellan varje tävling för att styra mot de kvaliteter vi önskade. Det som saknades i ett kvarter försökte vi komplettera med vid nästa tävling, förklarar Magnus Liljedahl.

Magnus Liljedahl, mark och exploatering, Linköping kommun.

Under förmöten till bygglov fick byggherrarna förklara hur de skulle genomföra sina utfästelser. För vissa blev det bakläxa. Det kunde handla om hur de ville genomföra boendemedverkan eller samarbeta med universitetet. Det fanns också byggherrar som lämnade in till markanvisningstävlingen och sedan försökte göra avsteg från sina utfästelser när de skulle skriva på avtalet.

– Men vi var benhårda. Om byggherren inte stod för sina utfästelser när avtalet skulle skrivas på så gick markanvisningen vidare till nästa byggherre på tur. Ingen har tilldelats mark utan att visa hur de ska leva upp till sina utfästelser, säger Magnus Liljedahl.

Efter varje tävling gjordes en utvärdering. I den senaste markanvisningstävlingen lade kommunen till poäng för att arbeta med olika sorters solpaneler. Eftersom ingen hittills har tagit poäng för låg månadshyra i hyresrätt har gränsen för vad som räknas som ”låg” hyra skrivits upp något.

När Okidoki vann tävlingen 2012 var nästan alla tongivande byggherrar emot konceptet med små fastighetstilldelningar. Vissa byggherrar har också försökt påverka processen senare för att få till större tilldelningar. Kommunen fick inte in några anbud för tomterna vid tävlingen för det första kvarteret längs med Kunskapslänken, huvudgatan ut mot parken, trots flera försök.  När beslutet om detaljplanen skulle antas den 24 september 2013 upphävde kommunfullmäktige fastighetsindelningsbestämmelserna längs Kunskapslänken för att ändå säkra att området blev bebyggt. I slutändan fick PEAB en grupptilldelning på flera fastigheter, men har använt olika arkitekter och uppfört flerbostadshus med olika upplåtelseformer.

– Det har förstås varit mycket jobb att ha kontakt med 40 byggherrar istället för fem. Många byggherrar har också varit missnöjda med tilldelningarnas storlek, men vi fortsätter på samma sätt i senare tilldelningar, säger Magnus Liljedahl.

Spridd för BoPro. Trästomme och träfasad.

Tanken med Okidokis stadsplan med små fastighetsindelningar var att det skulle leda till en strukturell variation och innovation i området. Eftersom många byggherrar var tveksamma till planen ritade Okidoki under hösten 2012 igenom varenda fastighet för att övertyga dem.

– Det var ju ett ganska tungrott sätt att göra en detaljplan på. Några drog sig ur i det skedet, andra kom tillbaka senare. De stora byggherrarna ville ha stora tilldelningar. För dem hade det ju blivit tvärtom, säger Christina Silverhielm på Okidoki.

Christina Silverhielm och Rickard Stark, Okidoki.

Okidoki drev framförallt de kriterier som kunde uppmuntra till social blandning och möten på olika nivåer och de ville ge bra poäng för träbyggnadsteknik. De förde fram ett wild card-system för att få in nya idéer från nyetablerade arkitekter och arton byggherrar genomförde detta. Hela fem poäng gavs till arkitekter som själva agerade byggherre och i Vallastaden finns nu fyra sådana exempel.

– Det var precis som vi misstänkte. Det är inte de stora byggherrarna som kommer med innovationerna, de kommer underifrån. Så är det i alla branscher, framförallt i den svenska byggsektorn. Vi har ett intresse av att bryta ner de privilegier som de stora byggaktörerna har, säger Rickard Stark på Okidoki.

Okidoki drev också frågan om poäng för verksamhetslokaler i bottenvåningarna. Och det blev stor effekt. Kommunen hade låst fast sex lägen som grundkrav i markanvisningarna, men tävlingarna resulterade i ytterligare femton.

– Vi tjatade om att lokaler är viktiga för stadslivet. När det blev fri konkurrens plockade många byggherrar poäng för det och vi fick fler verksamheter än kommunen någonsin vågat drömma om, säger Christina Silverhielm på Okidoki.

Den utfästelse som flest byggherrar tagit poäng för är kreativitet och lekfullhet. Definitionen har varit att byggherren skapar en kreativ detalj i mötet mellan det privata och det offentliga rummet.

– Här förstod byggherrarna att det var lätt att hämta poäng. I efterhand kan vi se att det är svårt att följa upp. Vi har fått många bra resultat, men vi har också sett att det är svårt att kräva något om det inte finns mätbara krav, som att exempelvis ta hjälp av en utbildad konstnär, säger Christina Silverhielm.

Branco Kovacevic lade vinterträdgården högst upp. För Miland Group & Newcap-koncernen.

Det sattes också en relativt hög poäng för vinterträdgårdar och det ledde till att många gjorde utfästelsen. Många byggherrar tog också poäng för boendemedverkan, men när de skulle redovisa sin metod fick flera av dem komplettera och utveckla metoden.

Okidoki trodde däremot inte på att bygga i ljudklass A och bara en byggherre valde att göra den utfästelsen. Relativt få tog också poäng för nya upplåtelseformer, men två byggherrar har valt äganderätt, vilka blir Linköpings första. Vissa kategorier har visat sig svårare att genomföra än andra, som utfästelsen att samarbeta med Linköpings universitet, en poäng som flera byggherrar tog. Det ställdes krav på en projektplan och att redovisa samarbetet. Det blev svårare än många hade tänkt sig. Ett arbete under hela processen har också varit att definiera vad de olika utfästelserna innebär.

– Vallastaden var ett fullskalelaboratorium. Vi utvecklade till exempel en ny branschstandard för vad som ska klassas som ”modern träbyggnadsteknik” tillsammans med Sveriges Träbyggnadskansli, berättar Christina Silverhielm.

Att utfästelser i markanvisningstävlingar är ett bra verktyg för att få kvalitet är Rickard Stark och Christina Silverhielm övertygade om. Nu kan de börja se hur metoden har fungerat mot målen om en stadsdel med arkitektonisk mångfald, social hållbarhet, resurseffektivitet och kreativitet och lärande. Här finns många byggnader i träbyggnadsteknik och flera passivhus.

– Ja, vi tycker att vi har lyckats. Det blev ju ett extremt påslag med variation. Vi drev den tanken hela vägen och har gett fullständig frihet. Vi har skapat en stadsplan som gör att människor möts vid busshållplatsen och vi har en bra spridning av byggherrar, säger Rickard Stark.

Men både Rickard Stark och Christina Silverhielm är tydliga med att variationen inte handlar om estetik utan att variationen finns på en strukturell nivå.

– Många tror att den estetiska variationen har varit vår starkaste idé, men det är den småskaliga fastighetsindelningen, med en variation av många olika byggherrar och ägare, som är grejen, säger Christina Silverhielm.

Vallastaden har fått en del kritik i media och debatter, framförallt har det handlat om den stora variationen. Andra har tyckt att det är för öppna gårdar, för lite grönska på bostadsgårdarna, för tätt och för dyrt. Okidoki förklarar att varken detaljplanen eller markanvisningarna har hanterat ytorna mellan fastigheterna. De hör till gemensamhetsanläggningar som ägs av omliggande fastigheter.

– Vi är också besvikna över hur det ser ut på vissa håll. Och det blir lite ”vad var det vi sa”. Vissa saker kan man inte lämna till marknaden, det är uppenbart. Nu kommer nya markanvisningar och då har man möjlighet att skärpa upp det här med tydligare kravställande, säger Rickard Stark.

Också tätheten har de rått delade meningar om och röster har hörts om skuggiga gårdar. Men det avvisar Okidoki. Det har gjorts dagsljusstudier som visar på goda dagljusförhållanden både i lägenheter och på gårdar.

– Vi tycker till och med att Vallastaden kunde byggts ännu tätare. Det är en förutsättning för det vi vill skapa, säger Christina Silverhielm.

Något som också kommit upp i debatten kring Vallastaden är att ingen byggherre har lyckats bygga hyresrätter med låg månadshyra, ingen byggherre tog poäng för det. Nu hoppas mark och exploatering uppfylla detta kriterium i tävlingsomgång 6.

– Alla möjligheter kommunen har att ställa krav på marknaden är toppen, men vi förstod att det här inte skulle fungera så bra. Vi arkitekter kan skapa debatt, men vi kan aldrig få våra beställare att skänka bort pengar, säger Christina Silverhielm.

Etapp 1 i Vallastaden är i stort sett färdigbyggd. Expot är avslutat. 800 av de 1000 färdigbyggda lägenheterna är sålda och många har flyttat in. Det har tagit fem år från tävling till expo, en i byggsammanhang kort tid. Stadsdelen fortsätter att växa fram i nya etapper och markanvisningar enligt detaljplanen. Magnus Liljedahl lämnar över sitt uppdrag till Jonas Lundgren på mark- och exploatering. Okidoki har inget uppdrag längre, istället ska en ny grupp där bland annat stadsarkitekten Johanna Wiklander ingår ta projekten vidare i kommande etapper.

Okidoki och kommunen har stannat upp mellan varje markanvisning och utvärderat hur de ska skruva på kriterierna för att få den blandning och de kvaliteter de vill ha. Nu är det dags för utvärdering, en slutgranskning har påbörjats och en del kompletteringar kommer att behöva göras innan alla byggherrar har uppfyllt sina utfästelser. Utvärderingen får visa om stadsbyggnadsvisionen med småskalig fastighetsindelning och att uppmuntra nya aktörer var framgångsrik. Själva ser Okidoki att det har gett många nya innovationer och lösningar.

– Det är det som gör själva bomässan som innovationsmotor så viktig, att utmana byggbranschen eftersom den är så trög och inte klarar att utveckla sig själv. Att göra en återföring av kunskap gör att hela branschen förflyttas, säger Rickard Stark.