Ny ombyggnads­­­trend i New York – ”som att öppna Pandoras ask”

Från gatan liknar Pearl house de kringliggande höga kontorsbyggnaderna i FiDi, New Yorks finansdistrikt. Men de gamla hyresgästerna, som kontor tillhörande en gymkedja och ett sjukhus, är borta. I stället rör sig en samling unga New York-bor i dyra sportkläder i fastigheten. De har bosatt sig på de ytor som en gång var kontor.

Pearl house är ett av de senaste stora projekten i en omfattande boom av kontor som byggs om till bostäder i New York och resten av USA.

– Det är ett enormt intresse för konverteringar just nu, säger arkitekten Peter Wang, designchef på världens största arkitektfirma Gensler och ansvarig för utformningen av Pearl house.

– Det är inte bara utvecklare av bostadsfastigheter som är intresserade. Även utvecklare som vanligtvis bara arbetar med kontorsfastigheter, men nu har problem med halvtomma byggnader, vill satsa på konverteringar.

”New York är över.” Så hette det i braskande rubriker under covidpandemins värsta dagar 2020, när stadens gator låg öde, hundratusentals New York-bor flyttade och många andra låg döda i kylda lastbilar utanför sjukhusen eftersom bårhusen var fulla.

Men ryktet om New Yorks bortgång visade sig vara betydligt överdrivet. Det är fortfarande många fler som vill bo i staden än vad det finns lediga lägenheter. Under 2023 låg andelen tomma och tillgängliga hyreslägenheter på 1,4 procent.

Däremot har folk i stor utsträckning slutat gå till kontoret – i New York såväl som i resten av USA. Många har fortsatt att arbeta på distans, och landets kontor är bara fyllda till cirka femtio procent. Det har i sin tur lett till minskad gångtrafik i USA:s största städer. Det skapar en ond spiral där de butiker och restauranger som riktar sig till kontorsarbetarna stänger och kvarteren töms ytterligare.

I New Yorks finanskvarter kring Wall Street är läget bättre än på många andra håll i landet, men de senaste tre åren har runt 22 procent av stadens kontorsytor – motsvarande 35 stycken Empire State Building – stått outhyrda. För ägarna av de dyra fastigheterna innebär det stora förluster, och i stället görs de om till bostäder.

En eftermiddag i juni följer vi med Peter Wang in i Pearl house. Storleken på den gigantiska lobbyn är det enda som skvallrar om att detta en gång var en kontorsbyggnad. Från visningslägenheternas stora fönster högt upp i huset kan man se ut över nedre Manhattans täta skog av skyskrapor.

Här finns 588 lägenheter, med hyror som börjar på runt 30 000 kronor i månaden för en enrummare. Allt är färdigbyggt, förutom källaren där byggarbetare gjuter golvplattor i cement. Wang räknar upp de olika faciliteter som ska få plats där:

– Golfsimulator-rum, fullskaligt gym, spa, bowling, hundtvätt, partyrum …

Målgruppen är tydlig: välavlönade young professionals som har en kort promenad till sina arbetsplatser på FiDi:s finansföretag och techfirmor, eller som jobbar hemifrån. Här finns ett coworking-utrymme intill en grönskande terrass med utsikt över Manhattan och ljudisolerade ”zoom-rum” för videosamtal. De flesta kontor-till-bostadsprojekt i FiDi slåss om samma unga hyresgäster och tävlar om att ha de bästa faciliteterna.

– Lägenheter i New York är ofta små, och de här ytorna blir som en förlängning av bostaden, säger Peter Wang.

Han ser omvandlingar av kontorslokaler som särskilt intressanta ur flera aspekter.

– Dels när det gäller hållbarhet. Att bygga om i stället för att bygga nytt innebär stora besparingar av koldioxidutsläpp. Det hjälper också till att bevara det karaktäristiska i den stadsdel man befinner sig i.

Men att omvandla New Yorks kontor till bostäder innebär också stora utmaningar.

– Att hantera befintliga byggnader, oavsett vad det är för slags konvertering, är som att öppna Pandoras ask. Man vet aldrig vad som kommer att finnas där. Det handlar om att hitta kreativa lösningar. Hur kan man arbeta med vad som finns, och bestämma vad som ska behållas? Vad behöver ändras på fasaden? Dessa konverteringar är mycket mer utmanande än att bygga något nytt från grunden, och det är en stor del av tjusningen, säger Peter Wang.

Både president Joe Biden och New Yorks borgmästare Eric Adams har sjösatt projekt för att göra det lättare att konvertera kontor till bostäder. I Pearl house lobby höll Adams en presskonferens om ”City of Yes”, borgmästarens projekt för att lätta upp zonindelningen som hindrat byggnader av en viss ålder i vissa distrikt från att byggas om.

– Få se nu. Fem, sex, sju, åtta … Just det, nu kom jag på ett till. Nio totalt.

John Cetra, chef på arkitektfirman Cetra Ruddy, har svårt att hålla räkningen på alla de omvandlingar av kontorsfastigheter till bostäder som han leder i New York. Det är hans specialområde, och han är hett efterfrågad. 25 Water Street, CetraRuddys största projekt, som även är det största i USA någonsin, ligger en tio minuters promenad från Pearl house i sydvästlig riktning. Här håller en 22 våningar hög fästningsliknande koloss från 1969 på att få en kraftig ansiktslyftning och förvandlas till över 1 200 lägenheter.

Den byggdes 1969 i brunt tegel, för att matcha lagerlokalerna i den intilliggande hamnen, och fick en gestaltning med smala, minimala fönster som skulle göra att fasaden liknade ett hålkort i en dator – eftersom huset härbärgerade en banks stordatorer.

När huset var nybyggt vann det arkitekturpriser, men med tiden blev det lika omodernt som de gamla hålkorten. Liksom andra efterkrigsbyggnader ritades den i en tid då luftkonditionering och lysrör befriade kontorslokaler från behovet av fönster. Det gjorde det möjligt för ett betydligt större husdjup, vilket passade för stora kontorslandskap med arbetsbås. Och det skapar stora utmaningar när de ska göras om till bostäder.

– Jag kan inte förstå hur de tänkte när de ritade byggnaden utan att släppa in mer solljus, för utsikten där uppifrån är spektakulär, säger John Cetra och kisar upp mot fasaden.

Byggarbetare är i färd med att skapa två stora innergårdar i huset, som ger ljus till de inre lägenheterna i byggnaden. Fasaden görs också om, med fler fönster och ny ljusare färg.

– Det var en intressant utmaning att öppna upp byggnaden med innergården och den förändrade fasaden, säger John Cetra.

– I projekt av den här typen får man arbeta med vad man har. Jag försöker kanalisera det som den ursprungliga arkitekten tänkte, och hitta sätt att förbättra det.

John Cetra ser variationen av lägenhetstyper som en av de faktorer som gör det särskilt intressant att arbeta med omvandlingar från kontor till bostäder.

– Mycket av arbetet är som ett pussel. I stället för att varje lägenhet blir likadan handlar det om att dra nytta av djupet, hitta det mest effektiva användandet av ytorna, och anpassa layouten på lägenheterna.

Hyrorna för lägenheterna i 25 Water Street är inte satta än, men troligen blir de i nivå med Pearl house. Konverteringar är dyra och fastighetsutvecklarna vill få valuta för sina investeringar.
Enrumslägenheter för 3 500 dollar i månaden är knappast lösningen på problemet med att USA har ett underskott på 5,5 miljoner bostäder, och att New York har en skriande brist på rimligt prissatta lägenheter. Optimister menar att fler lägenheter kommer att bidra till fler överkomliga bostäder, eftersom ökad tillgång leder till lägre hyror.

– Det kan finnas någon sanning i det, men behovet är så stort att det är frågan vilken effekt omvandlingarna får, säger John Cetra.

– Lägenheterna i ombyggda kontorshus är inte subventionerade än, men det kan komma att ändras. Staden New York håller på att undersöka möjligheten att införa skatteförmåner för utvecklare som bygger rimligt prissatta lägenheter. Frågan är om det kommer att räcka.

En lika stor förändring som är på gång för det gamla kontorshuset på 25 Water Street är att vänta för kvarteren runt omkring det. Dagtid rör sig här mest kontorsarbetare och turister på väg till och från färjan till Frihetsgudinnan. Kvällstid är det stillsamt, än så länge. 25 Water Street, som väntas vara klart för inflyttning strax efter årsskiftet, Pearl house och flera andra ombyggnader av kontorshus till bostäder kommer leda till tusentals nya invånare.

– Vi förändrar stadsdelens karaktär, säger John Cetra.

– Financial district brukade till 90 procent vara fyllt av kontorsarbetare som kom hit med tunnelbanan på morgonen och som åkte hem på kvällen. Efter klockan sex var det en spökstad. Men nu ser man folk som är ute och går med sina hundar och som knuffar barnvagnar. Det håller på att bli ett mycket mer blandat område.