”Vi börjar se konverteringar av kontor från 1970- och 80-tal”
Förutsättningarna för att bygga om tomma kontor till bostäder i Sverige undersöks i forskningsprojektet Bolokal. Projektledaren Kristina Mjörnell konstaterar att det är många konverteringar på gång men pekar samtidigt ut flera hinder för en ökning av takten.
Kristina Mjörnell leder forskningsprojektet Bolokal som genomförs av Rise och LTH.
Kontorsvakanserna i centrala Stockholm ökar kraftigt och är nu fler än under finanskrisen 2008, enligt en rapport från i våras från analysfirman Citymark. Det handlar om att lågkonjunkturen och anpassningen till hybridarbete leder till minskad efterfrågan på kontor.
Samtidigt råder bostadsbrist, särskilt i storstäderna. Hur ser möjligheten ut att bygga om svenska kontor till bostäder, som sker till exempel i New York? Den frågan undersöks inom forskningsprojektet Bolokal som genomförs av statliga forskningsinstitutet Rise och LTH, Lunds universitet.
Att det är svårt att göra ändringar i detaljplaner, som anger vad en byggnad får användas för, är ett av hindren enligt Kristina Mjörnell, forskare på Rise och LTH som leder projektet.
– Regeringen har gett Boverket ett uppdrag att utreda möjligheten till mer flexibel detaljplan och det vore väldigt bra, säger Kristina Mjörnell.
Ett annat problem som hon pekar på är att det krävs nybyggnadsstandard när det gäller energianvändning, även när det rör sig om en ombyggnad.
– När det är fråga om kulturminnesmärkta byggnader, där det kan finnas restriktioner som gör att man inte kan tilläggsisolera fasader eller byta fönster, är det så gott som omöjligt att uppfylla energikravet.
Att det saknas tillräcklig ekonomisk drivkraft för fastighetsägare är en annan faktor, trots att kontor står tomma.
– Fastighetsföretagen har haft det extremt gott, så de kan stå ut med vakanshyror i några år innan det börjar kännas, säger Kristina Mjörnell.
– I deras värdering av fastigheterna kommer det dessutom inte att synas att de har vakanshyra.
I en studie som gjordes förra året identifierade Kristina Mjörnell att intäkter är många gånger högre för att hyra ut en fastighet som kontor, jämfört med som bostad.
Samtidigt pågår flera konverteringsprojekt där kontor görs om till bostäder.
– Kontor blir ofta flerbostadshus, med lite mindre lägenheter. Det kan röra sig om tillfälliga boenden som studentboenden och äldreboenden, säger Kristina Mjörnell.
– Det är väldigt många projekt på gång. Tidigare har det främst rört sig om konverteringar av byggnader från 1900-talets första hälft men nu börjar vi även se konverteringar av kontorsbyggnader från 1970- och 80-tal. De är ganska enkla att omvandla till små hushåll, jämfört med de stora kontoren där det är svårare med ljusinsläppet.
I budgeten för 2024 införde regeringen ett stöd till kommuner för detaljplaner som gör det möjligt att omvandla kontor och andra lokaler till bostäder. Stödet blev sökbart i början av april men under våren kom få ansökningar in till Boverket.
– Jag tror inte de varit så duktiga på att gå ut med att det här stödet finns, säger Kristina Mjörnell.
– Det krävs att styrmedlen är långsiktiga, att kommunerna förstår hur de ska söka och att de har kapacitet att ta emot de här medlen. Men tanken är jättegod.
