”Forskarbaserad kunskap behövs i bostadsbyggandet”
Arkitekturkvalitet, boendeperspektiv och ekonomi är viktiga bostadsfrågor idag. Vi behöver ytterligare öka kunskapen om bostadsbyggandets ekonomi och om vad de boende tycker om sina bostäder, skriver Ola Nylander, arkitekt och forskare vid CBA, Centrum för boendets arkitektur.
En av CBA:s bostadsundersökningar har utförts i Frostaliden, Skövde, ritat av Jan Larsson, White arkitekter.
CBA:s gästforskare Antti Kurvinen, från arkitektskolan i Tammerfors, presenterade 2020 Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande. I boken visade han projektkalkylens betydelse för ett bostadsprojekt och inte minst för hyran. Inom det ekonomiska regelverk vi har idag är det framför allt avskrivningen och avkastningen som en progressiv bostadsutvecklare kan laborera med. Högst överraskande visade det sig att om hållbarhet skrevs in i kalkylen så kunde avskrivningen förlängas från 50 till upp till 100 år. Material som håller länge behöver inte bytas så ofta och underhållet minskar.
Detta är kanske ingen revolutionerande nyhet, men i ekonomivärlden innebär det nytänkande. I avkastningen skrivs olika risker in. Risk för vakanser och annat. De senaste åren har vakansrisken varit i stort sett obefintlig, men fortfarande belastar den i stort sett alla kalkyler. Med en justering i avkastningen och längre avskrivningstid kan hyran för en nyproducerad 3 rok på 75 kvadratmeter sänkas med 3 000 kronor. Att räkna in hållbarhet i kalkylen är direkt kopplat till ekonomisk hållbarhet. Rapporten sprids nu runt om i landet.
De boendes åsikter måste vara en del i bostadsdebatten.
I statliga utredningar, liksom i Boverkets regelöversyn, saknas boendeperspektivet. Detta trots att det är de boende som drabbas av förslag till minskade rumsmått och försämrade kvaliteter. CBA gör därför bostadsundersökningar. De boendes åsikter måste vara en del i bostadsdebatten.
Det har varit olika hus och förutsättningar i CBA:s bostadsundersökningar, olika platser som Stockholm, Göteborg, Skövde och Fristad, men uppskattningen av välplanerade lägenheter och mycket dagsljus är en gemensam nämnare bland de boende som medverkat. Att lyfta fram boendeperspektivet är direkt kopplat till social hållbarhet och det ger samtidigt kunskap som stärker arkitektens position i ett bostadsprojekt.
En av medlemmarna i CBA är Förvaltnings AB Framtiden, Göteborgs allmännytta, som förvaltar över 70 000 lägenheter och bygger 2500 nya lägenheter varje år. 2018 vände sig de till CBA och ville ha hjälp med beställningsprocessen. Det saknades rutiner och strategier för att bedöma kvaliteter i bostadsfunktioner, arkitektur, teknik och gårdar. CBA rekryterade forskaren Kaj Granath för projektet, samarbetade med forskarna Eva Minoura och Anna Braide. Hösten 2021 levererade CBA verktyget MAB, Manual för analys av bostadskvaliteter. I MAB finns tre delar – Bostaden, Bostadsgården och Byggnaden. Sammanlagt bedöms 29 kvaliteter, som alla bygger på forskarbaserad kunskap. Med verktyget, som är inspirerat av Miljöcertifieringssystemets uppbyggnad, analyseras ett bostadsprojekt och får ett kvalitetsbetyg Guld, Silver eller Brons.
Med verktyg som MAB kan beställaren enkelt jämföra kvaliteter i ett parallellt uppdrag och kraven i en beställning kan tydliggöras – rita ett hus i nivå guld! Att göra rätt från början, redan i beställningen, handlar om grundförutsättningarna för ett hållbart och klimatsmart bostadsbyggande. Under våren 2022 inleds en implementering av MAB i Framtiden byggutvecklings verksamhet.
Med forskarbaserad kunskap om bostadsbyggandets ekonomi, de boende och arkitekturkvalitet skapas förutsättningar för ett bostadsbyggande, med arkitekten i en central position, som på ett ansvarsfullt sätt tar sig an klimatförändringarna.
