Riksrevisionen granskar Fastighetsverkets miljardvinster

Arkitekten har i tidigare artiklar visat hur Statens fastighetsverk dels driver på för en utförsäljning av värdefulla byggnadsminnen, dels chockhöjer avgifterna för människor som bor på deras mark. Det har väckt frågor om myndigheten, i sin jakt på intäkter, riskerar att rasera det kulturarv som den har i uppgift att skydda. Själva har de sagt att det inte råder något motsatsförhållande. Förvaltaren Michael Werner sade nyligen till Arkitekten att: ”Vi ser inte intäkterna som ett mål i sig, utan som ett medel för att kunna värna det som är större än oss själva, vilket är kulturmiljöerna som är en del av vårt gemensamma arv.” 

Men en granskning som Arkitekten gjort visar att SFV regelmässigt gör kraftiga övervinster.

Staten förväntar sig visserligen att myndigheten ska gå med vinst, och har också varje år några procent som ett avkastningskrav. Men myndigheten har under de tre senaste åren gjort mångdubbelt större vinster än så. Under de tre senaste åren har den egna vinsten varit mellan 5 och 10 gånger statens avkastningskrav. Mellanskillnaden läggs på hög. Under de tre senaste åren har vinsten uppgått till 2,3 miljarder. Bara 300 miljoner har levererats till staten, medan 2 miljarder stannat kvar som eget kapital. 

I årsredovisningen för 2024 förklarar myndigheten att en del av överavkastningen beror på förändrade redovisningsregler, där större underhållsåtgärder numera räknas som investeringar. Det gör att kostnaderna sprids ut över flera år och resultatet ser bättre ut på kort sikt. Men samma redovisningsregler gäller för hela staten – och de infördes redan 2016.

Det hela har fått Riksrevisionen att agera. Eftersom de sett att myndigheten överträffar statens vinstkrav ”med råge” – som de skriver – har de nu genomfört en granskning.

Marcus Årskog är pressekreterare vid Statens fastighetsverk. Han svarar på Arkitektens frågor via mejl. 

Hur förklarar ni att resultatet återkommande ligger så långt över det regeringen kräver? 

”Det beror främst på att SFV:s hyror sätts på marknadsmässiga villkor, vilket av regeringen regleras i en förordning som gällt ända sedan SFV bildades. Denna förordning gäller för alla de statliga myndigheter som förvaltar fastigheter. Hyresmarknaden har varit stark de senaste åren och våra lokaler är attraktiva. Dessutom påverkar nya redovisningsregler resultatet. Vissa kostnader som tidigare bokfördes som underhåll klassas nu som investeringar, vilket ger ett högre resultat i bokföringen. Det innebär dock inte att vi har mer pengar att använda.”

Har ni någon intern målsättning för resultatet utöver det som anges i regleringsbrevet?

”Ja, vi har fastlagda budgetar och interna resultatkrav inom myndigheten.”

Finns det några riktlinjer eller gränser för hur stort eget kapital SFV bör ha?

”Nej.”

Förvaltaren Michael Werner sade till Arkitekten nyligen att: ”Vi ser inte intäkterna som ett mål i sig, utan som ett medel för att kunna värna det som är större än oss själva, vilket är kulturmiljöerna som är en del av vårt gemensamma arv.” Hur rimmar det med att era vinster till så stor del läggs på hög?

”SFV:s styrning från regeringen innebär att vi (för en stor del av våra fastigheter) ska ta ut hyror på marknadsmässiga villkor för att undvika snedvridning av konkurrensen. Överskottet är en konsekvens av detta, inte ett mål i sig.”

Ni motiverar påskyndandet av avyttringar med ”effektiv förvaltning” och ”frigjorda resurser”. Men eftersom SFV redan gör kraftig överavkastning – vilka resurser behöver ni frigöra? 

”Regeringen har gett SFV i uppdrag att se över vår fastighetsportfölj och avyttra fastigheter som inte bör vara i statlig förvaltning. Detta styrs av ovan nämnda förordning och gäller både för bidragsfastigheter och marknadshyresfastigheter. För bidragsfastigheter finns ett ytterligare uppdrag sedan 2016/17 att anpassa storleken på beståndet till de ekonomiska resurserna. När beståndet minskar belastas anslaget för bidragsfastigheter mindre. Slutligen har regeringen gett SFV i uppdrag att påskynda anpassningen och avyttringarna.”

Förstår ni att vissa tycker att det verkar märkligt att ni vill avyttra så många kulturhistoriskt värdefulla fastigheter, många av dem byggnadsminnen, när ni egentligen inte verkar behöva pengarna från eventuella försäljningar?

”Vi har väldigt många kulturhistoriskt värdefulla byggnader som har stor del i berättelsen om statens framväxt och utveckling i Sverige. Många av dem går med underskott (så kallade bidragsfastigheter). Genom att se över vad vi äger och säkerställa att det är de fastigheter som möter vårt uppdrag från riksdag och regering, och därmed minska antalet fastigheter i vårt bestånd, får vi bättre möjligheter att ta hand om de fastigheter som vi behåller och som staten ska äga under överskådlig tid. Den aktuella avyttringsplanen omfattar 37 fastigheter. För närvarande förvaltar SFV cirka 2 300 fastigheter med över 4 000 byggnader. Vi kommer alltså fortsatt ha ett mycket stort kulturhistoriskt fastighetsbestånd och ansvar.”

SFV vill också påpeka att det handlar om två olika ”verksamhetsgrenar”:

”Det handlar om marknadshyresfastigheter och bidragsfastigheter. Den förstnämnda går med överskott, och den andra har i stället stora underhållsbehov. Den ena finansieras med hyror, den andra med anslag från staten. Överskottet som kommer från marknadshyresfastigheterna får SFV inte använda för underhåll vid bidragsfastigheter. Det är regeringen som har indelat SFV:s verksamhet i verksamhetsgrenar och inget som myndigheten själv kan styra över.” 

Ser ni ändå något behov av att justera verksamheten så att resultatet bättre motsvarar regeringens avkastningskrav?

”Det är regeringen som beslutar om avkastningskravet. Vi redovisar vårt resultat årligen och strävar efter att vara kostnadseffektiva och ta ut hyror på marknadsmässiga villkor.”

Vad har Riksrevisionen frågat er angående detta?

”Riksrevisionen har noterat att SFV har ett stort myndighetskapital som byggts upp genom överskott under flera år. Vi har däremot har inte sett några indikationer på att SFV:s hyror skulle vara oskäligt höga eller oskäligt låga på en övergripande nivå. Våra hyresnivåer ligger över lag något under vad som kan betraktas som marknadsmässig hyresnivåer.”

Vad har ni svarat dem?

”Vi har förklarat hur överskotten uppstått. Det beskrivs även i årsredovisningen, som Riksrevisionen har reviderat utan anmärkning.”

Riksrevisionens granskning av Statens fastighetsverks övervinster väntas preliminärt presenteras den 11 november.