Fastighets­verket i strid med boende i National­stadsparken

När Kungliga nationalstadsparken i Stockholm invigdes för trettio år sedan, släppte kungen tre duvor vid Ulriksdals slott. De skulle utgöra symboler för parkens tre ledord: Värna, Visa, Vårda. I dag pågår en tvist mellan parkens ägare – Statens fastighetsverk – och de arrendatorer som bor i parken kring Ulriksdals slott. Flera av arrendatorerna vittnar om eftersatt underhåll och arrogans – och något som för dem framstår som ett väldigt kortsiktigt fokus på pengar från myndighetens sida.

Anna Delin flyttade till Ulriksdal för 20 år sedan. Då kostade arrendet – alltså hyran för den mark som hennes hus står på – 32 000 kronor om året. 2011 höjde jordägaren SFV arrendet ganska rejält till 55 000, och sade att de därmed var nöjda med arrendenivån, och att de därefter skulle nöja sig med att bara följa konsumentprisindex. Det gör att arrendet nu ligger på 81 000 om året. Förra sommaren begärde SFV plötsligt 290 000 om året.

Vad gjorde du när du hörde det?

– Jag ringde en mäklare…. Det var vad jag gjorde.

Kände du dig tvungen att sälja huset?

– Det är en höjning på över 260 procent. Det är inte som att min lön har gått upp så mycket. Vi skulle kunna bo på hotell för de pengarna de begär för arrendet.

Många av de boende i Nationalstadsparken har bott där länge. Flera har också anknytning till platsen genom boende i flera generationer, och känner ett ansvar för platsen. Om de drastiska höjningarna går igenom är det flera av dem som kommer att behöva sälja sina hus. Om arrendena ska fortsätta höjas på det här sättet kommer priserna på husen att minska, vilket naturligtvis är ett bekymmer för de boende. Flera tror också att det är ett problem för förvaltningen av kulturmiljön. De boende säger att Statens fastighetsverk själva inte tar hand om den, utan litar på att de boende ska göra det. Men om de som bor där nu måste flytta, kan man då lita på att de som köper deras hus kommer att känna ansvar för och ta hand om kulturmiljön?

– Det kommer bara att vara miljardärer som över huvud taget inte bryr sig om pengar som kommer att ha råd att bo här, säger Anna Delin.

Hon ställer sig frågande till hur Statens fastighetsverk bedriver sitt uppdrag.

– Det framstår inte som så väldigt kulturbevarande, utan kortsiktigt – att vara allmänt otrevliga för att tjäna någon miljon. Det är ett väldigt fokus på pengar. Men det är enorma värden som går förlorade för ganska små pengar, i det större sammanhanget. 

En annan person som Arkitekten har pratat med, och som vill vara anonym, växte upp i Nationalstadsparken i Ulriksdal och har föräldrar som bor kvar i huset. Där begär Statens Fastighetsverk ett ännu högre arrende: En höjning med 300 procent.

– Mina föräldrar blev såklart förtvivlade när det hux flux dök upp ett avtalsförslag utan någon som helst förvarning i brevlådan. De kan inte bo kvar med den avgift fastighetsverket föreslår och de undrar vart de ska ta vägen.

Personen säger att hen har funderat en del på hur SFV beter sig i den här processen.

– De tar inte det humana perspektivet i beaktande. Jag har funderat på hur det lirar med statens värdegrund som ju ska genomsyra myndighetens arbete. Det här är ju i princip expropriation, att man flyttar folk från deras liv och hem. Dessutom kapitaliserar man på det arbete och de pengar som de boende har lagt ner på att ta hand om och förädla sina hus utan att kompensera husägaren.

På samma sätt som Anna Delin undrar också den här personen om SFV förstår vilka risker de radikalt höjda arrendena kan innebära på sikt.

– Om tanken enbart är att kortsiktigt få in så mycket pengar som möjligt tror jag att SFV skjuter sig själva i foten. Jag tror att de kan få svårt att hitta människor som är beredda att bo där med de arrendena. 

– Det borde också finnas ett annat värde för SFV i att ha boende som känner ett ansvar för kulturmiljön och vill ta hand om det här, som vill att den här miljön ska bevaras och behålla sin karaktär. Det är också den instruktion som återfinns i det regeringsuppdrag som SFV har fått beskrivet i sin instruktion och regleringsbrev: Långsiktigheten. Men den verkar man helt bortse från. Det är förvånande att ansvarigt statsråd inte reagerar på diskrepansen mellan uppdraget och utförandet.

Den här situationen är inte unik för Ulriksdal. Även på andra platser har SFV höjt arrendena kraftigt. En av dem är på ön Landsort, söder om Nynäshamn. Där finns en arrendatorförening där Claes Sjöblom är ordförande.

Han tycker precis som de andra som Arkitekten har pratat med att det är bra att SFV tar ut arrenden som är marknadsmässiga. Men ökningarna av deras arrenden ser också han som alldeles för stora.

– Deras yrkanden här på Landsort innebär ökningar på minst 100 procent, ofta mer, säger han.

Eftersom de boende i Nationalstadsparken i Ulriksdal inte kommit överens med SFV om arrendena har de nu hamnat i en tvist, som kommer att avgöras i Hyres- och arrendenämnden. Flera av de boende i Landsort ligger lite före Ulriksdal i den här processen, för där har 55 av fallen redan gått upp i domstol, och avgjorts. Utfallet blev att arrendena i snitt blev ungefär hälften av det som SFV från början hade yrkat på.

Ytterligare åtta fastigheter ska nu upp i nämnden. Claes Sjöblom säger att han blev förvånad över hur SFV resonerade kring de fastigheter som efter domen skulle få sina arrenden höjda. 

– Då säger vi: ”Så bra, nu har vi 55 domar som vi båda med sunt förnuft kan utgå ifrån har vettiga arrenden”.

– Då säger de, när vi sitter ner med dem, det här är bara ett exempel: ”Här har vi ett arrende som i dagsläget är 27 000. Där är ett rimligt arrende 61 000”.

Han säger att SFV vid flera tillfällen fått de boende på ön att häpna, och att de var ointresserade både av att ha ett gemensamt underlag och att diskutera sig fram till lösningar.

– Jag har i en stor del av mitt liv arbetat med att leda företag och haft många förhandlingar. Jag har aldrig upplevt en motpart som varit så arrogant, säger Claes Sjöberg.

Han säger också om SFV att de ”sköter inte ön”, utan att det är de boende som tar hand om kulturmiljön ideellt. De gör det för att de är delar av ett litet samhälle, där många precis som han själv har rötter från generationer tillbaka. Han säger också att ön har en speciell karaktär, i det att den till exempel nästan helt saknar inhägnader. 

– Det är fritt fram att ströva överallt. Vi har en sevärdhet vid vårt hus, vilket innebär att vi ofta har turister vid förstukvisten. 

Flera boende har redan tvingats sälja sina hus, och om arrendena ska fortsätta höjas drastiskt så kan kulturmiljöns karaktär komma att ändras tror Claes Sjöblom.

– Om man köper ett hus här och inte har historien så kan jag tänka mig att man tänker: ”Jag betalar ett högt arrende, då vill jag också ha lite privacy”, och sätter upp plank och staket, det är inte otroligt.

Michael Werner är förvaltare på SFV. Han svarar på Arkitektens frågor via mejl.

Hur ser du på SFV:s uppdrag att både generera intäkter till staten och samtidigt bevara kulturmiljöer?

”SFV bär ansvaret för att vårda och utveckla kulturarvet, samtidigt som vi måste säkra intäkter för att kunna göra det på ett hållbart sätt. Utan intäkter finns det inga resurser för det långsiktiga och omfattande underhåll som krävs. Vi ser det inte som två motstridiga mål, utan som delar av samma helhet. Intäkterna är en förutsättning för att fastigheterna ska kunna bevaras och berättelserna föras vidare till kommande generationer.”

Flera boende som Arkitekten pratat med i Ulriksdal beskriver det som att ni prioriterar intäkter framför kulturbevarande?

”Vår största stolthet ligger i att bevara och levandegöra kulturarvet. Men för att kunna göra det krävs resurser – och därför är intäkterna nödvändiga. Vi ser dem inte som ett mål i sig, utan som ett medel för att kunna värna det som är större än oss själva, vilket är kulturmiljöerna som är en del av vårt gemensamma arv.”

Finns det en uttalad strategi att SFV ska bedrivas mer marknadsmässigt än tidigare?

”Nej, vi har alltid haft i uppdrag att agera affärsmässigt. Det är inget nytt, utan en grundförutsättning för att vi ska kunna förvalta statens fastigheter på ett ansvarsfullt sätt.”

Flera av de boende som vi har pratat med säger att det är bra att ni vill ta ut marknadsmässiga arrenden – men att ni lägger era arrenden högt över vad som är marknadsmässigt?

”Vi gör alltid en noggrann bedömning av vad som är marknadsmässigt. Men vi har respekt för att det kan upplevas annorlunda av enskilda arrendatorer. När vi inte är överens finns det en prövning i Arrendenämnden som är till för att hitta en rättvis nivå.”

En tvist gällande 55 fastigheter på Landsort avgjordes i Hyres- och arrendenämnden. Där hamnade arrendena i snitt 50 procent lägre än era ursprungliga yrkanden. Var de arrenden ni yrkade på från början i så fall marknadsmässiga?

”Vi gjorde bedömningen att de föreslagna arrendena låg på en marknadsmässig nivå, men arrendatorerna hade en annan uppfattning. När vi inte kom överens gick ärendet vidare till Arrendenämnden, som efter sin prövning fastställde nivåer någonstans emellan parternas yrkanden. Domen överklagades inte och gäller därmed. För oss är det viktigt att dessa frågor kan avgöras i en rättslig process när olika synsätt möts. Vi ser det som en del av ett fungerande system – där både arrendatorer och vi får våra argument prövade på ett rättssäkert sätt.”

Flera boenden anklagar er också för arrogans i de här processerna? Vad vill du svara dem?

”Vi tar till oss den kritiken och beklagar om vi har uppfattats som arroganta, det är inte vår avsikt. Vårt uppdrag i detta är att omförhandla arrendeavtalen, men kan alltid bli bättre på att lyssna, föra dialog och förklara våra beslut på ett tydligare sätt.”

Flera boende menar att ni inte sköter om kulturmiljöerna i Nationalstadsparken och på Landsort, utan att det till stor del är de boende själva som gör det ideellt. Stämmer det med din bild?

”Våra åtaganden regleras i avtal, och vi fullgör det som står där. Samtidigt är det sant att kulturmiljöer ofta engagerar människor starkt, och vi ser ett stort värde i det ideella arbete som många bidrar med. Men för att kunna ta vårt ansvar fullt ut krävs intäkter som finansierar insatserna. Vad gäller just Nationalstadsparken så har vi de senaste åren genomfört en rad åtgärder. I Hagaparken har vi bland annat renoverat entréer, installerat solcellsdrivna gatlyktor och restaurerat vägar. I Ulriksdals slottspark har vi bytt ut parkbänkar, restaurerat gångvägar och genomfört naturvårdande åtgärder som gallring och återplantering med mera.”

Vilka risker ser ni själva med att arrendena skulle kunna driva bort människor med stark anknytning till platsen?

”Vi har förståelse för den oron. Men vi kan inte sätta arrenden utifrån enskildas betalningsförmåga. Vårt uppdrag är att fastställa nivåer som är marknadsmässiga.”

Hur ser ni på farhågan att bara mycket resursstarka personer kommer kunna bo i till exempel Nationalstadsparken eller på Landsort, och att de kanske inte har samma engagemang för kulturarvet?

”Verkligheten är att prisnivåerna redan idag gör att det bara är ett fåtal som har möjlighet att bo där. Vår roll är att säkra att byggnader och miljöerna bevaras – oavsett vem som bor där.”

Hur väger ni in mjuka värden, som kontinuitet, långsiktigt engagemang och kulturhistorisk karaktär, när ni bestämmer arrenden?

”De mjuka värdena är viktiga och vi ser dem som en självklar del av helheten. Mycket regleras i avtalen, men vi vet att det långsiktiga engagemanget från arrendatorerna betyder mycket för att kulturmiljöerna ska leva. För oss är det inte bara en fråga om kronor och ören, utan om att vårda något som berättar om vår gemensamma historia.”

Anna Delin, som nu ångrar att hon köpte huset i Nationalstadsparken, säger till Arkitekten att hon inte är förvånad över att Michael Werner på SFV följer samma argumentation som myndigheten har i tvisten i Hyres- och arrendenämnden. Liksom flera av de andra boende ifrågasätter hon själva konstruktionen med arrende i ett sådant här fall. Hon skriver i ett avslutande mejl:

”Det kan vara intressant att höja blicken och tänka långsiktigt. Dagens arrendelagstiftning har utretts många gånger men är ändå fortfarande otidsenlig och inte ändamålsenlig. Den måste ändras. Dagens regler för bostadsarrenden är implicit tänkta för relativt enkla hus som är flyttbara eller enkla att demontera. Om flytt av husen inte är möjligt borde vi i stället ha lagar som ligger närmare hyreslagstiftningen, där de boende har ett starkare rättsskydd mot aggressiva hyreshöjningar. Dagens arrendelagstiftning riskerar de facto att slå sönder de boende familjernas ekonomi och radera ett helt livs sparande. Det kan aldrig ha varit meningen med lagstiftningen.”